تعداد صفحات: ۱۵۲ | قابل ویرایش
طرح مسئله
مسئله مالکیت دوره ای به طور مشخص از زمانی در ایران مطرح شد که شرکتی به نام «شرکت مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران» اقدام به فروش هفتگی آپارتمان ها و ویلاهای توریستی واقع در ساحل جزیره کیش نمود.
این شرکت در آگهی ها و برگه های تبلیغاتی خود از عنوان «تایم شر» مالکیت زمانی«بیع زمانی» استفاده نمود.
شروع فعالیت این شرکت به ویژه استفاده از اصطلاحات و عناوین بحث انگیز فوق، موجب مطرح شدن این موضوع در محافل حقوقی گردید چرا که عنوان بیع زمانی و مالکیت زمانی یا مالکیت دوره‌ای در حقوق ایران و خصوصاً در فقه، بی سابقه و ناشناخته بود.
البته باید دانست که شرکت مزبور، صرفاً جهت جهانگردان و رونق صنعت جهانگردی که لازمه آن، ارتباط با جهان خارج است واژه «تایم شر» را در تبلیغات خود در روزنامه ها و دیگررسانه ها به کار برده و از آن به بیع زمانی تعبیر کرده است.
بنابراین آنچه که دغدغه ی اصلی تحقیق را تشکیل می دهد بررسی فقهی و حقوقی این شیوه قرارداد مالکیت دوره ای است.
اقسام منافع
۱- منفعت مادی: منفعتی است بصورت مال مادی مانند میوه درخت تا زمانی که بر درخت است.
۲- منفعت معنوی: مال معنوی است ابعاد ندارد واقعیت حقوقی دارد مانند منافع خانه و اتومبیل.
۳- منفعت عقلائی: هر نفعی که گروه قابل ملاحظه ای از عقلاء یک قوم از آن استقبال کنند منفعت عقلائی نامیده می شود. بنابراین استفاده از تماشای حیوانات باغ وحش در زمان ما منفعت عقلایی است.
۴- منافع مستوفات: اگر کسی مال دیگری را بناحق تصرف کند اگر در مدت تصرف از آن استفاده کند آن منافع را که مورد استفاده وی واقع شده است منافع مستوفات نامند.
۵- منافع فائته: اگر از آن منافع در طول مدت تصرف یا در بعضی از ایام مدت تصرف استفاده نکند آن منافع را منافع فائته نامند.
۶- منافع متصل: عبارت است از اوصاف یا کیفیتی است که بر ارزش عین می افزاید ولی هیچ گاه جدای از آن تصور نمی شود مانند فربه شدن حیوان و بالا رفتن بهای آن.
فربهی حیوان تنها به اعتبار وابستگی به عین دارای ارزش مالی است و نمی تواند از این حالت تبعی خارج شود افزایش بهای کالا و زمین نیز از اوصاف و عوارض آن است و ارزشی جداگانه به حساب نمی آید.
معنای اصطلاحی حق
اصطلاح واژه حق در دو معنای عام و خاص بکار می رود.
معنای عام عبارت است از «سلطه ای که برای شخص بر شخص دیگر یا مال یا شیء، جعل و اعتبار می شود.» به عبارت دیگر، حق توانائی خاصی است که برای کسی یا کسانی نسبت به شخص یا چیزی اعتبار شده و به مقتضای این توانائی، صاحب حق می تواند در متعلق آن تصرف کند یا از آن بهره برگیرد پس حق، نوعی سلطنت و استیلا برای انسان بر چیز دیگر است.
خواه آن چیز که متعلق حق قرار می گیرد مال باشد یا انسان . در این معنای عام حق شامل ملک هم می شود و به موجب این تعریف، حق و ملک یک حقیقت واحدند با این تفاوت که حق مرتبه پایین تری از ملک است و به سخن دیگر، ملک یک مفهوم مشکک دارای مراتب است که اولین مرتبه پایین آن، حق است.
بر اساس همین تعریف عام از حق، در حقوق معاصر حق به حق عینی و حق دینی تقسیم شده است.
حق به معنای خاص عبارت است از توانائی خاص برای انجام دادن عملی که گاهی به عین و گاهی به شخص تعلق می گیرد مانند حق تحجیر، حق خیار، حق قصاص.
برخی فقیهان، حق را نوعی سلطنت می دانند که به سلطنت بر فعل خاص، سلطنت و توانایی نسبت به اشیاء و اشخاص، تعبیر می کنند.
تفاوت مالکیت منافع و حق انتفاع
در مالکیت منافع، لحظه ها و ذره های منفعت در ملک صاحب آن دو بو جود می آید ولی در حق انتفاع، منفعت به مالک عین تعلق دارد و در ملک او هم بوجود می آید و صاحب حق فقط می تواند از آن منتفع شود.
برای مثال در اجاره، مستأجر در اثر عقد مالک منافع عین مستأجره می شود و بر طبق قاعده می تواند آن را به دیگری منتقل کند ولی در حق سکنی، صاحب حق مالک منافع نیست تا حق تصرف در آن را داشته باشد و به همین جهت اجاره ملکی که موضوع حق انتفاع قرار گرفته است از طرف صاحب حق نیز درست نیست مگر اینکه مقصود از اجاره واگذاری اصل حق باشد.
به بیان دیگر، مالکیت منفعت حقی است کا مل که امتیازهای مالکیت را دارد در حالی که حق انتفاع به آن حد کمال نرسیده و صاحب آن تنها از حق استعمال و انتفاع بهره مند است.
بطور خلاصه می توان گفت: بین مالکیت منفعت و حق انتفاع چهار فرق وجود دارد:
۱- منافع برای مالک آن، رقمی از دارائی وی را تشکیل می دهد مثلاً مستأجر که دکانی را ده سال اجاره کرده است این منافع دهساله جزء دارایی اوست موقع توقف و اعسار موقع تصفیه ترکه باید منافع را جزو دارائی مثبت مالک منافع به حساب آورد.
۲- مالک منافع حق دارد آن را به دیگری اجاره دهد هر چند که مالک عین نباشد (ماده ۴۷۳ ق . م) اما صاحب حق انتفاع چنین حقی را ندارد زیرا او فقط ضمن انتفاع و بهره بردن می تواند صورت خارجی، به حق خود بدهد نه از راه دیگر.
واژه مالکیت دوره ای
واژه « time sharing» در لغت به معنای سهم زمانی یا مشارکت زمانی است و در اصطلاح به شیوه خاص استفاده و انتفاع از ملک اطلاق می شود که بر طبق آن، مالکین به صورت دوره ای حق استفاده از ملک را دارند مؤلف فرهنگی حقوقی« Black » درباره این واژه می نویسد:
« time sharing » شکلی از مالکیت دوره ای مال است که عموماً در املاک مشاعی که مخصوص گذران اوقات فراغت است و نیز در اماکن تفریحی رواج دارد و در آن، چند مالک استحقاق می یابند که برای مدت معین در هر سال، از آن مال استفاده کنند(مثلاً دو هفته در هر سال).
تایم شرینگ« time sharing» یا مالکیت دوره ای امروزه در تمام کشورهای غربی به عنوان یک پدیده جدید حقوقی پذیرفته شده است. در قوانین کشورهای مترقی این پدیده جایگاه واقعی و مناسب خود را پیدا کرده است.
در قوانین کشور ما جایگاه آن مبهم است و علت آن عدم معرفی کافی از طرف حقوقدانان و عدم آشنائی مردم به ارکان آن و تردیدها در صحت و اعتبار یا بطلان و خطای آن می باشد.
از بکار بردن عنوان بیع زمانی (مالکیت زمانی) خودداری نموده بجای آن از اصطلاح« قرارداد مالکیت دوره ای یا قرارداد مالکیت زمان بندی شده » استفاده کنیم.
امروزه شاهدآگهی روز نامه ها جهت فروش ویلادر شمال کشور با مالکیت دوره ای باپایین ترین مبلغ به صورت ماهیانه یا هفتگی به فروش می رسد و برای مخاطبین این نوع مالکیت غیر آشنا و غیر متعارف و مبهم می باشد.
فهرست منابع
- قرآن مجید
- آل کاشف الغطاء محمد حسین، تحریر مجله الاحکام، قم، مکتبه فیروز آبادی، ۱۳۵۹ هـ . ش
- آل بحرالعلوم، سید محمد، بلغه الفقیه، تهران، مکتبه الصادق، الطبعه الرابعه، ۱۳۶۲هـ . ش
- الآملی، محمد تقی المکاسب و البیع، تقریرات درسی میرزا محمد حسین غروی نائینی، قم، مؤسسه النشر الاسلامی، ۱۴۱۳ هـ . ق
- ابن قدامه، عبدالله بن احمد، المغنی،بیروت دار احیاء التراث العربی، ۱۴۰۴ هـ .ق
- ابن منظور، ابوالفضل جمال الدین محمد بن مکرم، لسان العرب، بیروت، دار صادر، الطبعه الاول،۱۴۱۰ هـ . ق ۱۹۹۰ م
- اردبیلی(محقق )، احمد بن محمد بن محمد«مجمع الفائده و البرهان فی شرح ارشاد اذهان، قم،مؤسسه النشر الاسلامی، الطبعه الاولی، ۱۴۱۲ هـ . ق
- البلدادی، عبود، دراسه فی الحقوق العینیه الاصلیه،بغداد،مطبعه المعارف ۱۹۷۵ م .
- الحسینی الشیرازی، السید محمد، الفقه، الطبعه الثانیه، بیروت، دار العلوم ۱۴۰۹ هـ . ق
- الحسینی الروحانی، السید محمد صادق، فقه الصادق، بیروت، الطبعه الثالثه، دارالعلوم.
- الصدر، السید محمد، ماوراء الفقه، چاپ سوم، قم، مجمع الفکر الاسلامی، ۱۴۱۲ هـ . ق
- الصده، عبدالمنعم فرج، الحقوق العینیه الاصلیه– دراسه فی القانون اللبنانی و القانون المصری ، بیروت دار النهضه العربیه بی تا.
