تعداد صفحات: ۶۶ | قابل ویرایش
فهرست
مقدمه…………………………………. ۲
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستأجره………… ۳
گفتار اول: در باب اجاره ………………… ۴
الف: خصوصیات قرارداد اجاره………………. ۴
ب: حقوق و تکالیف موجر…………………… ۹
ج: حقوق و تکالیف مستأجر…………………. ۱۲
د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال ۱۷
ه: انحلال قرارداد اجاره…………………… ۱۹
گفتار دوم: در باب انتقال………………… ۲۷
الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستأجره…… ۲۸
ب: انتقال قهری عین مستأجره ………………. ۲۸
ج: وضعیت اجاره بها………………………. ۳۰
د: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال………….. ۳۶
ه: در حقوق منتقل الیه…………………… ۳۷
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستأجره ………… ۳۹
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه ۴۱
الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی ۴۶
ب: در حقوق منتقل الیه…………………… ۵۲
ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستأجره به یک مستأجر دیگر ۵۳
ذ: انتقال عین مستأجره به خود مستأجر ………. ۵۵
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی ……………….. ۵۶
الف: پیش‌بینی حق فسخ در صورت انتقال ……….. ۵۶
ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی …………….. ۵۷
ج: فسخ قرارداد اجاره محل کسب و پیشه……….. ۵۹
منابع و مآخذ…………………………… ۶۲
مقدمه
مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی‌ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سؤالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستأجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سؤالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.
انتقال عین مسکونی مستأجره
در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه‌ای وارد نمی‌شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می‌تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه‌ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستأجر نمی‌تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:
قراردادی را که موجر با مستأجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی‌ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستأجره هیچ خدشه‌ای در استفاده مستأجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی‌کند.
در باب اجاره
به موجب ماده: ۴۶۶ ق.م: «اجاره عقدی‌ست که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»
ماده ۴۶۷ ق.م: مورد اجاره ممکن‌ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی‌ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستأجر (اجاره کننده) می‌باشند. اجاره می‌تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله‌ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی‌کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر‌می‌آید را اجاره می‌کنند.
در این تحقیق در مورد اجاره ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه‌ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستأجره را بررسی می‌کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.
خصوصیات قرارداد اجاره
تعریف اجاره: «اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال‌الاجاره به صاحب مال بپردازد.»
در قانون تعدیل مال‌الاجاره مصوب ۱۳۱۷ و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف‌نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می‌کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستأجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
خودداری از تغییر مورد اجاره
موجر مکلف است مورد اجاره را در اختیار مستأجر قرار بدهد تا اوبتواند به نحو مطلوب استفاده کند و برای این منظور مورد اجاره باید آماده بهره‌برداری باشد.
بنابراین موجر حق ندارد در مدت اجاره در مورد اجاره تغییری بدهد که مستأجر نتواند از آن استفاده کند با این ترتیب اگر خانه‌ای را، صاحب منزل برای سکونت به دیگری اجاره بدهد، نمی‌تواند پنجره‌های آن را مسدود کند یا دیوار اطاقها را بردارد و آن را به سالن تبدیل کند ولی تکلیف حفظ وضع موجود خودداری از تغییر مورد اجاره سبب نمی‌شود که موجر نتواند تعمیراتی را که برای بقاء مورد اجاره و جلوگیری از انهدام آن ضروری‌ست انجام بدهد، گر چه این تعمیرات مانع استفاده مستأجر از مورد اجاره باشد.
منابع و مآخذ
- آقاپور اناری، اکبر، عقد اجاره (قوانین و مقررات مربوط به آن)، چاپ اول، انتشارات طلائیه، ۱۳۷۶.
- امامی، اسداله، حقوق مالک و مستأجر، چاپ اول، انتشارات راهنما، ۱۳۶۴.
- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، چاپ دوم، انتشارات امیرکبیر، سال ۱۳۶۰.
- خویی، آیت الله ، مستحدثات المسائل، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، ۱۳۶۰.
- شهید ثانی، لمعه الدمشقیه، چاپ ششم، انتشارات طاها، ۱۳۸۳.
- کاتوزیان ناصر، حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۰.
- کاتوزیان ناصر، ضمیمه حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال ۱۳۷۳.
- کاتوزیان ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هشتم، نشر میزان، ۱۳۸۲.
- کشاورز، بهمن، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، چاپ اول، انتشارات جهاد دانشگاهی، ۱۳۷۴.
- متین، احمد، مجموعه نظرات قضات حقوقی ۲ تهران، جلد اول، چاپ دوم، ۱۳۳۰.
- معین، محمد، فرهنگ لغت فارسی، جلد دوم، چاپ دهم، انتشارات صبا، سال ۱۳۷۲.
- موسوی خمینی، روح اله، تحریرالوسیله، جلد دوم، انتشارات طاها، سال ۱۳۶۵.
- قانون روابط موجر و مستأجر، سالهای ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲.
- قانون مدنی، تدوین جهانگیر منصور، نشر دوران، ۱۳۸۰.
