تعداد صفحات: ۱۲ | قابل ویرایش
مقدمه
یکی از مشکلاتی که در اجرای قانون مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ برای دادگاهها در رسیدگی بدعاوی وجود دارد مساله رابطه مستاجر جز بامالک ومستاجر کل وبطور کلی بررسی روابط استیجاری مستاجرینی است که مورد اجاره رامستقیما از مالک اجاره نمیکنند.
این اشکال در محل کسب ومحل سکونت بطور یکسان وجود دارد ودر حل مشکلات ناشی از این مساله هریک از دادرسان بنابراستنباط خود اتخاذ تصمیم مینمایند ورویه واحدی وجود ندارد بعلاوه چون قانون مالک ومستاجر قانون جدیدی است ودر موارد زیادی مبانی حقوقی قانون مدنی را دگرگون کرده در کتب فقهی وکلاسیک مباحث تحلیلی عمیق وقابل استفاده برای دادگاهها در خصوص آن بچشم نمیخورد ونوشته های پراکنده حقوقدانان در این خصوص جوابگوی نیاز دادگاهها ومردم نیست بمنظور کمک بحل مساله ورفع مشکلات جاری در سطور آینده کوشش خواهد شد موضوع مورد بررسی وتجزیه وتحلیل بیشتری واقع گردد.
بررسی در خصوص حقوق مستاجر در انتقال مورد اجاره بغیر
درشقوق ۱و۲ماده ۸قانون مالک ومستاجر قانونگزار در باب تعیین موارد تخلف مستاجرین مستاجر محل کسب وپیشه ومستاجر محل سکونت قائل به تفکیک شده است.
در بند ۱ماده مزبور راجع به مستاجر محل سکونت گفتگو شده وقانونگزار بطور مطلق مستاجری را که واجد حق انتقال بغیر نیست در صورت انتقال بغیر جزا یاکلا متخلف دانسته ودر باب انتقال نیزبدون حصر نحوه انتقال حتی وکالت یا نمایندگی در استفاده را برای وقوع تخلف کافی دانسته است.
در حالیکه در بند ۲همین ماده قطع مباشرت مستاجری را که در محل کسب استفاده شخصی اش شرط شده از موارد تخلف تلقی کرده است بدین معنی که در این بند در باب واگذاری مورد اجاره بغیر حصرا راجع باستفاده از مورد اجاره بحث نمیشود بلکه مسئله اینست که مستاجر شخصا مباشری نکند.
نکته بسیار مهم در این مقایسه این است که قانونگزار تخلف مستاجر را در محل کسب بشرحی که فوقا بیان شد مقید باین شرط کرده که در این واگذاری وانتقال رعایت ماده ۱۸قانون مالک ومستاجر در واگذارای منافع مورد اجاره بغیر بامستاجر لاحق درباب تنظیم سند اجاره نشده باشد.
بررسی رابطه مستاجر جز وکل ورابطه مستاجر جز بامالک
بامسایلی که فوقا مورد مطالعه قرار گرفت ومبانی حقوقی که بدانها اشاره شد بنظر میرسد که در بررسیهای مساله اصلی وموضوع مورد نظر در این گفتگو با اشکال زیادی مواجه نباشیم زیرا در تحلیل رابطه مالک ومستاجر ومستاجرین کل وجز ومستاجرین جز بامالک بهیچوجه مبانی حقوقی تغییر نمیکنند ونباید هم تغییر کنند.
بمنظور اینکه در حل مشکل موضوع بحث وپذیرش آن بعنوان راه حل مناسب وقابل دفاع توفیق حاصل شود گواینکه تکرار است چند مطلب را بعنوان مبانی اصلی خاطر نشان میسازد.
۱-عقد اجاره بموجب قانون مدنی عقد لازمی است که از جمله شرایط صحت آن معلوم بودن مدت قرارداد است(ماده ۴۶۸قانون مدنی).
۲-قانون مالک ومستاجر دراین مسلابه واین مفهوم حقوقی تزلزلی ایجاد نکرده بلکه بواقعیت نزدیک شده وتصرف را بعنوان اجاره برای لزوم رابطه استیجاری بشرط جمع بودن شرایطی کافی دانسته ودر مقام حفظ مصالح اجتماعی واقتصادی انقضای مدت اجاره را باوجود بقای تصرف موجب قطع رابطه ندانسته است.
