تعداد صفحات: ۳۱ | قابل ویرایش
چکیده
میدانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جمله‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـاده ۴۶۸ ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است.
البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله ماده ۵۰۱ قانون مدنی که مقرر میدارد اگر عقد اجارهای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق ماده ۵۰۱ قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است منعقد می‌شود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهای دوم، سوم و …) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور کلی میتوان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است.
مقدمه
اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم میبخشد.
تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علیرغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.
امروزه رابطه بین موجر و مستأجر فقط یک رابطه خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر کدام سعی میکنند تا کفه ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.
از یک طرف، موجر سعی میکند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی میکند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید.
ذکر نشدن مدت
فلسفه تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است. از آنجا که براساس بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجاره‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجاره اشخاص صورت میگیرد.
حال اگر متعاقدین مدت اجارهای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص میگردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجارهای صحیح خواهد بود؟
در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی میتوان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده ۴۶۸ قانون مدنی مقرر کرده است:
«در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».
از آنجا که ماده ۴۶۸ فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجاره اشیاء وضع شده است، آیا میتوان گفت که از مفهوم این ماده استنباط می‌شود که در اجاره حیوان و اجاره اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟
تعیین مالالاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت
مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کننده‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب می‌شود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است.
با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده ۵۰۱ (اجاره اشیاء) و ماده ۵۱۵ (اجاره اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمیداند تا چه مدت میتواند از آن استفاده کند.
رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین میسازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمیآورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین میسازند و درباره ادامه استفاده از عین مستأجره سکوت میکنند.
حقوق مصر
ماده ۵۶۳ قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر میدارد:
«اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجارهای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان مییابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.
الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره شش ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد.
منابع
- ابنادریس، سرائر، ج۲
- ابنالعابدین (محمد امین)، حاشیه ردالمختار، ج۶، بیروت: دارالفکر، ط۲، ۱۳۸۶ق
- امامی، سیدحسن، حقوق مدنی، ج۱و۲، تهران: انتشارات یلدا، ۱۳۷۳
- بروجردی عبده، محمد، حقوق مدنی، تهران: انتشارات علمی، ۱۳۲۹
- الجبعی العاملی (شهید ثانی)، زینالدین، ج۴، الروضه البهیه فی شرح اللمعه الدمشقیه، بیروت: لبنان
- همو، مسالک الافهام، ج۱، مؤسسه معارف اسلامی، ۱۴۱۶ق
- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش: ۱۳۶۷
- همو، مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تهران: گنج دانش، ۱۳۷۸
- الحسینی الروحانی، سیدمحمد الصادق، فقه الصادق، ج۱۶، قم: انتشارات علمی، ۱۴۱۴ق
- الحلی (علامه)، تحریر الاحکام، چاپ سنگی
